Nowy profil inwestora w Portugalii. Co to oznacza dla polskich nabywców?

Przez wiele lat Portugalia przyciągała zagranicznych inwestorów głównie dzięki takim programom jak Golden Visa oraz pierwotny system ulg podatkowych dla nowych rezydentów (Non-Habitual Resident, NHR). Dziś jednak rynek wyraźnie się zmienia. Coraz częściej nie trafiają tu osoby nastawione wyłącznie na krótkoterminowy zysk czy optymalizację podatkową, lecz ludzie poszukujący stabilności, możliwości stopniowej relokacji i lepszej jakości życia.

Zdaniem Karoliny Machury z Home in Portugal jest to jeden z najważniejszych trendów kształtujących portugalski rynek nieruchomości w 2026 roku.

– Coraz więcej osób przyjeżdża do Portugalii nie tylko po to, by zainwestować, ale by realnie tu mieszkać, pracować zdalnie, spędzać część roku lub stopniowo przenosić się wraz z rodziną – mówi Karolina Machura. – Dla wielu polskich klientów Portugalia staje się spokojniejszą i bardziej przewidywalną alternatywą wobec innych zagranicznych rynków.

Jednym z czynników napędzających tę zmianę jest nowy portugalski system podatkowy IFICI, określany często jako „NHR 2.0”. Zastąpił on wcześniejszy program NHR i jest skierowany przede wszystkim do specjalistów, naukowców, menedżerów międzynarodowych oraz osób działających w sektorach innowacyjnych.

W przeciwieństwie do poprzedniego modelu, nowy system ma bardziej selektywny charakter i jest ściślej powiązany z rzeczywistą aktywnością zawodową i gospodarczą w Portugalii. Nadal jednak oferuje atrakcyjne warunki osobom mobilnym zawodowo, w tym pracownikom zdalnym.

Mimo zmian regulacyjnych Portugalia wciąż przyciąga znaczący kapitał zagraniczny. Według szacunków wartość zagranicznych inwestycji bezpośrednich na portugalskim rynku nieruchomości wyniosła w 2025 roku około 3,9 mld euro (według INE/Banco de Portugal). Coraz większą rolę odgrywają przy tym osoby planujące dłuższy pobyt, a nie inwestorzy nastawieni wyłącznie na szybki zysk.

Portugalia umacnia również swoją pozycję jako jeden z najatrakcyjniejszych kierunków w Europie dla pracowników zdalnych i cyfrowych nomadów. Wprowadzenie wizy D8 dla osób pracujących zdalnie dodatkowo wzmocniło ten trend, a klimat, bezpieczeństwo, rozwinięta infrastruktura i wysoka jakość życia nadal przyciągają nowych mieszkańców z całego świata.

Coraz większe znaczenie zyskuje także grupa osób planujących spędzić emeryturę w Portugalii. Wielu Polaków poszukuje tzw. „pension home” – nieruchomości, która dziś może generować przychód z najmu, a w przyszłości stać się ich własnym miejscem do życia. Portugalia oferuje tej grupie wyjątkowo atrakcyjne połączenie łagodnego klimatu, bezpieczeństwa, dostępu do opieki zdrowotnej oraz stabilnego otoczenia prawnego w ramach Unii Europejskiej.

W efekcie rośnie popyt na nieruchomości przystosowane do codziennego życia i pracy zdalnej – mieszkania o funkcjonalnym układzie, z niezawodnym internetem i dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej.

– W wielu lokalizacjach coraz większe znaczenie ma najem długoterminowy, a nie wyłącznie krótkoterminowy wynajem turystyczny – podkreśla Karolina Machura. – Dla inwestorów oznacza to bardziej stabilnych najemców, dłuższe okresy najmu i większą przewidywalność.

Portugalia przestaje być postrzegana wyłącznie jako kierunek dla najzamożniejszych inwestorów. Jednocześnie ceny w najlepszych lokalizacjach i nowych inwestycjach są dziś wyraźnie wyższe niż jeszcze kilka lat temu. W Lizbonie, Porto oraz popularnych regionach nadmorskich ceny nowych mieszkań jednopokojowych (T1) zaczynają się zazwyczaj od około 250 tys. euro, a w najbardziej prestiżowych projektach często przekraczają 300 tys. euro.

Bardziej przystępne cenowo możliwości nadal istnieją, jednak najczęściej dotyczą mniejszych miast, lokalizacji poza ścisłymi centrami lub nieruchomości wymagających remontu. Dla wielu polskich klientów to wciąż realny sposób wejścia na portugalski rynek, zwłaszcza jeśli traktują zakup jako inwestycję długoterminową.

Kluczową korzyścią jest nie tylko potencjalny dochód z najmu, ale także możliwość połączenia inwestycji z przyszłym wykorzystaniem nieruchomości na własne potrzeby. Mieszkanie kupione dziś może generować stabilny przychód, a z czasem stać się drugim domem lub miejscem do spędzenia emerytury w bezpiecznym i atrakcyjnym kraju.

Zdaniem Karoliny Machury właśnie dlatego coraz więcej Polaków zaczyna postrzegać Portugalię nie tylko jako kierunek wakacyjny, lecz także jako długoterminową decyzję inwestycyjną i życiową.

– Dla wielu klientów nie chodzi o zakup luksusowej willi – wyjaśnia ekspertka. – Chodzi o zabezpieczenie nieruchomości w stabilnym europejskim kraju, która już dziś może przynosić dochód z najmu, a w przyszłości stać się miejscem do życia.

Obserwatorzy rynku zwracają również uwagę na rosnące zainteresowanie średniej wielkości miastami i mniej zatłoczonymi miejscowościami nadmorskimi, obok tradycyjnie popularnych lokalizacji takich jak Lizbona, Porto czy Algarve. Kupujący coraz częściej poszukują miejsc łączących dobrą dostępność, mniejszą gęstość zabudowy, rozwiniętą infrastrukturę oraz możliwość komfortowego korzystania z nieruchomości przez cały rok.

Z perspektywy polskich inwestorów zmiany te są szczególnie istotne, ponieważ tworzą możliwości w segmentach uznawanych za bardziej stabilne i mniej uzależnione od sezonowej turystyki.

W praktyce oznacza to rosnące zainteresowanie:

• mieszkaniami dostosowanymi do pracy zdalnej,
• nieruchomościami przeznaczonymi pod najem długoterminowy,
• energooszczędnymi inwestycjami mieszkaniowymi,
• lokalizacjami oferującymi dobrą infrastrukturę i możliwość komfortowego użytkowania przez cały rok.

– W czasach niepewności geopolitycznej i gospodarczej inwestorzy zwracają znacznie większą uwagę na stabilność, przejrzystość prawa i funkcjonalność nieruchomości w długim okresie – podsumowuje Karolina Machura. – Portugalia korzysta z tego, że jest częścią Unii Europejskiej, oferuje przewidywalne otoczenie prawne i styl życia, który niezmiennie przyciąga międzynarodowych mieszkańców przez cały rok.

Home in Portugal

Jako agencja nieruchomości, Home in Portugal jest częścią Libertas Group – uznanej firmy działającej w portugalskim sektorze nieruchomości, posiadającej ponad trzydziestoletnie doświadczenie. Grupa koncentruje swoją działalność głównie na obszarach przybrzeżnych, takich jak Lizbona, Alcochete, Seixal, Albufeira, Lagoa i Faro. Od początku istnienia Libertas stawia na dostarczanie wysokiej jakości rozwiązań budowlanych, doskonałej obsługi klienta oraz promowanie idei zrównoważonego rozwoju.